SG_VERWALTUNGSGERICHT B 2012/266 vom 12. Februar 2014 , Urteil Verwaltungsgericht, 12.02.2014 - Sg Verwaltungsgericht (2014)
Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit von Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen die von der Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des Ermessensspielraums. Der Verkehrswert des Schätzungsobjekts richtete sich aufgrund der Zuordnung der Immobilie zu den Renditeobjekten vorliegend einzig nach dem Ertragswert im Sinne des kapitalisierten Mietwertes. Dabei war der Mietwert nicht anhand des Wertes der Liegenschaft mit all seinen Bestandteilen (Mieterausbauten) zu schätzen, sondern hatte stattdessen der effektiv erzielte Mietzins Grundlage und Ausgangspunkt der Ertragswertberechnung zu bilden. Von den effektiven Mietzinseinnahmen in Abzug gebracht werden musste allerdings vorab die von der Mieterin geschuldete Mehrwertsteuer, nachdem das Mietverhältnis voll optiert ist. Im Zusammenhang mit der Festsetzung des Kapitalisierungssatzes galt es sodann, den Eigenheiten des Schätzungsobjekts sowie des von der Grundstückeigentümerin abgeschlossenen Mietvertrages angemessen Rechnung zu tragen, sodass namentlich der Faktor für das Risiko für Mietzinsausfälle angesichts des Vorliegens eines langjährigen Generalmietvertrages auf 0% herabzusetzen war (Verwaltungsgericht, B 2012/266).